广州市商品房预售管理实施办法
广东省广州市人民政府
广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府
第一条 为加强商品房预售管理，保障交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是：
商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人，是指预售商品房的开发企业。
预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：
（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：
（一）房地产开发资质证书和营业执照；
（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；
（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；
（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；
（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；
申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；
（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38ＣＭ×28ＣＭ；规划坐标图复印件；
（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；
（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能发布预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能发布，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止发布，并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：
（一）开发企业、预购人、委托代理人姓名（名称）、地址、合法证件号码；
（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；
（三）商品房预售款专用帐号；
（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；
（五）预购的商品房价格；
（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；
（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；
（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；
（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；
（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；
（十一）物业管理事项；
（十二）双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的，预购人可留5％的商品房价款交商业银行收存，在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时，经市交易登记机构同意，商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任，按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。
1998年12月24日
浅谈建筑领域职务犯罪特点、原因及预防对策
景县检察院 预防科
近年来，随着经济建设和社会发展步伐的加快，大量基本建设项目不断上马，呈现出一派蒸蒸日上的繁荣景象。各行各业建设工程投资不断增大，城乡面貌日新月异。与此同时，在大规模的工程建设中，社会上一些不正之风、腐败现象在建筑市场滋长蔓延之势也明显增强，大楼竖起，干部倒下的情况时有发生。出现了“工程建设上马，干部中箭落马”等腐败现象，既而工程质量下降，“豆腐渣工程”增多，给党和国家造成了巨大损失。
一、建筑行业易产生腐败的环节及特点
综观建筑行业职务犯罪特点，有以下七环节易产生腐败：（一）工程项目审批环节。项目审批部门不负责任，渎职、滥用职权或受利益驱动对审批项目明知是违反国家政策而违规上马，接受贿赂，对不符合审批条件或条件不健全的项目违规批准立项。（二）施工、监理环节。在施工过程中，工程质量的每一道环节都应有施工管理人员及监理人员的监督和制约，但往往经受不住糖衣炮弹的袭击，本应固若金汤的工程，当钱与权交成了朋友后，一些工程管理和监理人员便消极履行职责，导致“豆腐渣工程”接连不断。（三）重要设备和材料的招投标环节。工程建设中设备和材料的采购人员接受回扣或拿了“好处费”以后，购进一些以劣充优，质次价高的设备或材料，直接影响了工程质量。（四）招标合同签订环节。一些施工单位，为了拿到工程，签订工程施工合同，用钱铺路贿赂工程项目管理人员，搞暗箱操作。项目管理人员严重不负责任，不认真履行职责，导致渎职行为发生。（五）款项支付环节。为了尽早顺利的得到工程款，行贿受贿是腐败分子惯用的手段。（六）工程质量检验、验收环节。一些技术力量薄弱的建筑企业或个体从业人员，为了浑水摸鱼或以次报优，便用金钱千方百计的贿赂工程质量检验，验收人员。（七）工程完工后留守环节。这个环节极易被人忽视，一些大的工程完工后，往往会剩余大量废料或边角料，由于管理不严，这些东西被工程留守人员变卖后，不是个人贪污就是几个人私分。在建筑行业存在贪污贿赂、渎职等诸多职务犯罪现象中，贿赂行为始终伴随在建筑行业的角角落落，是建筑行业腐败行为的高发点。
二、建筑领域内职务犯罪产生的主要原因
工程建设领域内职务犯罪产生的原因是多方面的，建筑领域内发生职务犯罪的原因归纳起来，主要有：
１、经济制度和体制不完善，存在一定弊端。当前，在经济体制由计划经济向市场经济转轨过程中，行政手段和市场手段同时发挥作用，难免存在诸多缺陷：既存在计划体制的较大弊端，也有新体制的幼稚和不成熟，客观上为少数腐败分子提供了可乘之机，使得经济活动中渗透了权力的“魔力”，在这种行政手段与市场手段并存的情况下，企业走向市场步履艰难。有权的部门和人员能够凭借手中的权力左右市场行为的取向，无权单位和个人想办事、办成事，只有靠钱来进行“感情投资”、“买通关节”。这种私下的“权”和“钱”的交易行为，是发生职务犯罪的主要根源。
２、市场行为不规范导致无序竞争。由于我国的市场经济体制刚刚建立，还存在许多薄弱环节，这就使少数人有了可乘之机，从而导致正常经济活动中，行贿受贿、收受回扣、请客送礼、高消费之风有增无减，有的企业虽然靠歪门邪道取得了暂时的经济效益，却扰乱了建设市场，腐蚀了党员干部，损害了国家的利益，最终损害了企业的长远利益。建筑施工企业被迫参与这种不正当的无序竞争，不得不大幅度地提高业务招待费用，为了绕过财务制度的束缚，一些企业设立了“小金库”。加之公有制企业产权不清和对经营者的约束不力，造成了国有资产的大量流失，为滋生腐败提供了温床。
３、缺乏有效监督，处罚力度不够。现有的监督执法机构缺乏相对独立性，制约职能和手段不够强大，难以发挥应有的监督作用。尽管我们现在有上级监督、同级监督和群众监督，但上级组织和基层群众都不可能及时了解具体情况，等到把情况搞清楚了，已变成了事后监督，错失了将其遏制在“萌芽”状态的时机。当然，了解情况最清楚、最及时的是同级监督，但现在这种同级监督机构的双重领导体制，使得这种监督变得软弱无力，形同虚设。特别是个别心术不正的领导打着减人增效的旗号，有意识地削弱基层监督机构的作用，使之既缺乏办案条件，又缺乏办案手段，更缺乏办案人力。另外，惩治腐败的法律还不够完善。在多种经济成份和多种所有制关系并存的市场经济条件下，对形形色色贿赂国家公职人员的社会群体制约还不够，因而，许多腐败分子及其帮凶逃脱了处罚，长期逍遥法外。
三、遏制建筑领域内职务犯罪的对策与措施
保障工程建设“干部廉洁、施工安全、质量优秀”，不仅要求检察干警要掌握法律和预防技能，还要熟知工程的特点，坚持站好位而不越位，做到依法合规，通过构筑“三个屏障”，全方位开展预防活动。
(一)强化教育，构筑牢固的思想屏障
遏制建筑领域职务犯罪首先要做好人的思想教育工作，帮助干部职工树立正确的世界观、人生观、价值观。预防职务犯罪工作要干出成绩，必须赢得各方面、各层次人员的广泛认可和赞同，不仅要争取预防单位领导的支持，还要增强工程建设、管理人员和社会各界对预防工作重要意义的理解，使广大干部职工主动支持和积极参与我们的工作。一是结合重大项目建设周期长、参与人员多、人员成分复杂、防范难度大等特点，开展形式多样、内容丰富的法制教育宣传活动，适时将一些职务犯罪案例印发给工程管理的干部和施工人员；组织大家观看职务犯罪典型案件制作成的警示教育影视片，并通过新闻媒体向社会各界广为传播。二是召开预防职务犯罪座谈会。各工程开工之初，即在各种工地召开各种形式的座谈会，通报查处职务犯罪的情况，剖析发案原因，共同预防职务犯罪，提出意见和建议，使预防工作真正面向基层、贴近群众，为各项预防措施的贯彻营造良好的氛围，在思想上打“预防针”。 三是在施工工地做好预防咨询和法制讲座。针对工程不同阶段、不同群体的教育重点，在广泛调查研究的基础上，拟定内容生动、针对性强的法制教育课教案，就如何预防职务犯罪，结合查办的案件，以案说法，给工程发包、承包方的干部和职工上法制课，并随时提供预防咨询，使他们脑子想“法”不乱捞“钱”。在教育过程中，力求做到内容上丰富多彩，形式上生动活泼，在努力提高宣传教育的说服力和感染力上下功夫。
(二) 查漏补缺，构筑完善的制度屏障
要协助施工建设单位加强管理，抓好关键部位、关键岗位、关键环节、关键人员的监督制约，切实加强对工程项目，大宗物资采购，资金划拨、管理、使用等容易产生腐败的重点环节的预防工作，保障工程的任何经济活动都在“公平、公正、公开”的原则下进行。一是加强协调，增进配合。首先是内部加强协调，建立预防职务犯罪工作协调小组，负责协调各业务部门的预防职务犯罪工作，使各部门之间既有分工，又有协作，保证全院一盘棋，形成有机的预防整体。同时，认真研究学习省院《关于加强重大建设项目中职务犯罪预防工作，保障政府投资安全的意见》和市院《关于开展预防职务犯罪，服务项目建设活动的实施意见》等文件，明确开展重点项目预防工作的指导思想、目标任务、措施办法，使预防工作逐步走上制度化、规范化轨道。二是签定廉政合同。即工程发包方和承包方在签定建设工程施工合同的同时，签定建筑工程廉政合同。明确工程发包、承包双方必须遵守的廉政规定，用合同制度来规范、约束建设单位与施工单位的行为，以及严禁再次分包和中标人转包的规定，防止违法违纪问题的发生。三是建立廉政准入制度。在建设主管部门全面推行建筑市场廉洁准入制度,凡有过行贿受贿、欺诈等违法犯罪不良记录的，建议有关单位一律不准或限制进入建筑市场，建立建筑市场行贿“黑名单”制度，对一些建筑行贿人予以曝光，借此推动整个建筑业的自律。四是设立执法监督室。以防犯罪、防事故、防风险为重点，监督行政执法单位对在建项目的执法情况，为重大项目的建设保驾护航；同时，不定期深入施工一线进行检查、抽查，公开举报电话，加大群众监督力度。
(三)突出重点，构筑规范的程序屏障
大型工程建设领域的腐败问题往往集中在一些关键环
节。监督部门要与施工单位一起剖析典型案例，找出症结所在，然后结合工程建设中的实际，把好“三个关口”，防范“三个环节”。一是把好工程材料采购供应关。审查品牌、数量、规格是否属实，价格与市场价是否相符，监理单位对材料的审查结果，实行阳光采购；二是把好工程质量检查、验收关。与建设局质量监督站一起定期或不定期对在建工程进行质量检查，对施工单位的施工手续是否齐全，在建工程是否存在质量和事故隐患，并对在建工程进入现场的建筑材料、建筑构配件、通用设备的质量进行监督，以确保工程质量；三是把好工程资金支付关。采取查帐、询问的方法，突出检查资金使用情况，工程款是否专款专用，大额费用是否符合审批手续，是否按协议付款，预算与决算的差别是否合理，决算付款是否存在不正常现象，实现对工程资金的监督。防范“三个环节”：一是招标投标环节。针对当前工程建设中存在的串标、围标，自行拆解工程项目规避招标要求，业主泄露标底和相关内幕信息等现象，坚持招投标全程派员参加，参与监督，对评标场所的选定要求相对封闭，评标过程中评标人员的通讯工具一律封存，确保招投标过程的公正、公平、公开。二是转包分包环节。为防止一流企业中标、二流企业施工的情况出现，引入合同签订前的约谈制度。在合同签订前，与施工企业约谈，由施工企业承诺必须由自己施工承建，不允许非中标单位施工。由于提前掌握施工企业的基本情况，做到对开工后的变化心中有数，能够保证施工企业质量。三是工程资金运行环节。由建设单位、银行、施工单位签订三方资金监管协议，对大额资金用途、流向实行严格控制，健全工程建设专项资金管理办法；加强对现金的管理，大额现金支出实行备案制度；工程款必须专款专用，开支必须在指定的账号进行；避免施工单位挪用工程款项、拖欠民工工资和材料款等现象发生，有效防止工程建设资金抽逃、挪用等违规行为。
总之，抓好工程建设领域内职务犯罪预防是一个长期地过程，不可能毕其功于一役，需要标本兼治，综合治理。要实现“富民强市，加快发展”的战略目标，必须要有稳定的市场经济秩序、良好的发展环境、廉洁自律的干部队伍。通过广大干部职工的不懈努力，工程建设领域的党风廉政建设一定能够取得更大的成效。
