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近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
摘要：

　　近年来，随着我国经济社会迅猛发展，各种社会问题错综复杂，演化出一系列带有共性的社会矛盾，由此带来的法律问题也呈现出发散式趋势。激烈的社会矛盾往往最终反映到法院受理的各类案件中，法院对此必须作出积极回应，化解社会矛盾带来的冲击。审判监督程序在法院参与社会管理、促进社会和谐进步等宏观层面，在纠正冤假错案、化解涉法信访、实现案结事了的等微观层面，都发挥着越来越重要的不可替代的功能和作用。新证据是启动审判监督程序的重要缘由，然而，由于法院不得不面对传统观念与现代理念之间的冲突与博弈，面对来自法理之外的情感、道德等多重评判与压力。有关审判监督程序中新证据运用还存在不少争议。新证据的取得、举证、质证、采信等实际程序上运用，必须遵循法律事实与客观事实的有机统一、公正与效率兼顾、有错必纠与既判力的协调、公权力行使与私权利维护平衡等现代司法理念。我们从法理视角对此进行了多维思考，结合司法应用实践，来探索这些传统与现代理念之间冲突的症结和困境所在，并作出理性的思考与判断，以期对秉承现代司法理念，实现审判监督程序实体正义与程序正义并重的基本价值取向而有所裨益。

　　【关键词】民商事　 新证据　 多维　思辨

　　一、客观事实与法律事实：新证据启动审判监督程序的两难选择

　　从物质与意识的辩证关系来看，客观事实是一种物质存在，法律事实却是意识层面之下的客观存在。“从法哲学的角度来看，法律事实是事实的一种，是被法律所处理的或带有法律性质的社会范围内的事实。” 我国传统司法理念中，存在实事求是的基本理念，“以事实为根据，以法律为准绳”是到目前为止仍然存在甚至适用的传统司法理念，这种观念也比较符合社会公众的基本道德判断。然而，事物是不断运动和发展变化的过程，客观事实的发生，反映到司法程序中，已经无法完全复原。无论是当事人的角度，还是社会公众，甚至是司法机关，都无法真正完全的复原已经发生的客观事实。对于客观事实的完全再现，只是理论上的追求和表述。对于已经发生的客观事实的复原，都要加入人的主观认识成分。传统的司法理念中对于客观事实的极端和完全的追求，是无法实现的。无论是使用何种类型的证据，也无论是直接证据还是间接证据，理论上都无法完全再现已经过去的客观事实。

　　审判监督程序中对于新证据的运用，无非就是为了实现处理法律事实与客观事实出现脱节这个焦点问题。不少当事人认为所自己主张的客观事实，没有得到司法机关的认可和认定。自己受到了冤枉，而信访不止，无数次的申诉。当事人因为没有实质意义上的新证据支持自己的主张仍然固执己见，造成司法机关十分被动。民商事审判监督程序的传统司法理念中，新证据的作用完全是为了证实客观事实，而推翻通过审判程序确立的法律事实。这种对于客观事实的苛刻追求，是违背现代司法理念确立的规则与原理的。“以诉讼的方法令人完全确信地重现过去是不可能的”。 在这种背景下，以当事人获取的所谓新证据而轻易启动审判监督程序是不可取的。司法实践中，有的当事人仅凭获取了一些间接证据，如获取不同的证人证言，来试图启动对具有直接证据支持的法院认定的法律事实的审判监督程序，这种现象还比较突出。对于以新证据启动审判监督程序应该进行听证，确保法律事实与客观事实认定与运用在司法程序中的正确实施，慎重对待这种对于客观事实片面追求的申诉请求。

　　新证据的认定和运用在当事人和司法机关之间，存在理念上的冲突，这是树立现代司法理念需要解决的突出问题。对于法律事实的尊重，也是遵循一定的审判程序而得到的。对于经过法律程序而获得法律事实，这是程序正义之后的结果。这种结果必须受到尊重，这是现代司法理念的基本内容。传统理念中普遍存在“重实体、轻程序”的观念。程序正义具有独立的应用价值。“不按程序办事尽管可能带来一时的方便, 但这样做的代价非常高, 甚至会危及统治体制的正统性。” 对于原审生效判决生效后，当事人或司法机关取得的新证据，不能认为原审判决认定的法律事实错误。如果尊重程序正义，可以以新证据重新发起一个诉讼，来重新确立客观事实支撑的新的法律事实。“承认认识的相对性也就等于肯定了法律事实的合理性”。 司法实践中有一个案，被告因为自己书写的欠条没有抽回，而原告书写的还款收条却没有找到而败诉，被判偿还借款五万元及利息，但若干年后搬家后找到了原告的收条。这种情形下，不能认为原判认定的法律事实存在错误，因为法院遵循了民事证据规则，遵循了程序正义，正确认定了法律事实。被告如果已经依据原判内容履行了付款义务，可以依据收条进行重新发动一个诉讼，以原审原告不当得利为案由，进行重新诉讼，而不是以有新证据为由，启动审判监督程序后重新作出裁判，进行执行回转。

　　二、公正与效率:新证据运用的法经济学思考

　　公正与效率是司法权正常发挥社会调节作用的最基本的两大要求。一个社会纠纷的产生、发展到最后的分化、异化、消融，需要一个时间段。在这个时间段中，纠纷背后的社会关系存在一种不确定性，这种不确定性对社会生产力的发展存在一定的阻滞作用。因此，司法在纠纷解决过程中，必须在公正的前提下，保持着一定的效率。“追求客观事实的努力受到效率评价标准的制约，为了使人类生活和法律制度具有一定的效率，有时候不得不牺牲对客观事实的追求。” 这是对法学进行经济学分析之后的理性判断，这种基于经济学上效益分析是完全必要的。“效益是诉讼程序的一个基本价值。在一般的意义上，效益的价值目标要求一种诉讼程序以尽可能少的成本，获取尽可能的大的收益。” 诉讼是有成本的，司法机关本身的成本且不论，对于当事人的诉讼成本，不仅仅表现在诉讼费用、律师费等物质支出，还有时间成本，这种时间成本在经济高度发展的今天十分突出。市场经济条件下，诉累不仅仅是金钱的付出，还是交易机会的丧失。一方当事人申诉请求的不断提出，将影响裁判固定的社会关系的新的发展，造成另一方当事人的诉累。对于原审程序中没有提出的新证据，对于在原审程序中没有举证，在审判监督程序中提出的一方当事人，必须给予另一方当事人损害赔偿，可以不论提出一方是否存在主观上的过错。对于提出新证据的当事人，另一方当事人可以就质证、再审所需要的实际成本进行主张。

　　对于原审裁判过程中当事人没有提供的新证据，是否纳入审判监督程序的运用，我们必须秉承主客观相统一的判断标准。客观上，在原审在举证期限内没有举证，是因为原审程序中当事人不能发现、不能提供或应该不能发现，应该不能提供的证据，而在原审诉讼举证期限期满后，或原审裁判发生法律效力后，才能或应该能发现的新证据，在审判监督程序中当事人提出的，应该重新组织举证、质证。如果客观上当事人能够提供对自己有利的证据，而为了某种不正当的自身需要没有举证的，不能作为新证据使用。相对方当事人对于这种证据，因为不能归责于自己的原因而没有获取的，在审判监督程序中可以作为新证据使用。这是对于新证据获取和提供的客观现实判断。实际上也包含了对于举出新证据的当事人的主观心态的判断。民商事案件的当事人处分原则很重要，对于新证据举证当事人主观心态上的判断，诚实信用原则也是基本标准。分析新证据形成的客观原因，结合举证人的客观行为，判断行为是否存在欺诈、隐瞒、投机等不良诉讼心理状态，最终决定是否作为新证据运用。

　　对于当事人提起申请再审的时间为原审发生法律效力之后的两年内，这个时效上基准基点不能违背，但法院提起审判监督程序提起的时间没有明确的规定。司法实践中，法院为了处理涉法信访，不顾当事人申请再审的时效性而启动审判监督程序，这种做法显然损害了另一方当事人的合法权益。“信访成本包括经济成本和道德成本，经济成本又包括信访人的成本和公共成本，最终，使信访制度成为一个成本高昂的制度。” 对于超过两年期限的申诉，仍然以发现新证据而不断申请再审，仍然希望依据信访来迫使法院启动审判监督程序的，对于这种新证据应该不予举证、质证和采信。司法本身是一种有时间限制的工作，它必须遵循法律正当程序，而不允许当事人无期限限制地收集提交证据给法院，并一遍遍地要求法院进行审理。证据失权规则也需要遵循，也就是举证时限问题。“所谓证据失权，是指负有举证责任的诉讼当事人应当在法定或人民法院指定的期限内提出证据证明其主张的，无正当理由不提供或逾期不提出证据即承担证据失权的法律后果的制度。” 证据是附着在客观事物之上的，是具有一定的时空性的。新证据的取得和固定，必须遵循这个客观要求，而不是只要在原审举证期限期满后发现的证据都可以作为新证据使用，以此为根据进行申诉。

　　三、既判力与新证据的证明力：新证据运用的利弊衡量

　　既判力体现的是司法权威与司法公信力。对于法院裁判既判力的认同和尊重是法治社会的最基本体现。也是司法最终裁判的基本法治原则的具体体现。“根据‘诉权消耗’理论，当事人以诉讼方式提出的实体请求经法院审理并作出判决后，其再次起诉的权利即已消耗殆尽，不得再次起诉，也就是‘一事不再理’。这种观念后来分别被大陆法系和英美法系的诉讼制度继承，并经过发展和完善，成为既判力理论。” 法院既判力相对于审判监督程序而言，似乎存在一定的矛盾，但实际上是辨证统一的。既判力在法院在遵循程序正义之后得到的实质正义结果，既判力的维护同时也需要法院发现自己裁判确有错误的前提下，允许自己主动改正错误裁判，实现程序正义与实体正义的真正统一，实现公平正义的基本价值取向，审判监督程序的提起与既判力的维护并不是完全相反的矛盾存在。既判力维护是原则，审判监督程序的提起是例外，但这种例外最终的价值取向仍然是维护既判力这一原则。

　　民商事案件证据规则经历了法院职权取得证据到谁主张，谁举证的实质性的改变。当事人主义诉讼模式下，法官中立裁判，当事人要负责证据的调查、准备、提出、和证据价值的陈述工作，法官不能在当事人指明的证据范围以外依职权主动收集证据。然而，从完全的法院职权主义到完全的当事人主义，使很多当事人尤其是法律知识缺乏的农村居民等类型的当事人难以接受。实践中出现了有的当事人对法院依据证据规则进行裁判的结果不服，对于应该属于自己举证责任的承担也不能认真履行义务，导致自己败诉的结果后仍然不能接受，并且认为法院偏袒对方当事人的不良现象。原审裁判生效后，当事人才进行采集证据，希望法院重新提出审判监督程序。从应然层面上看，应该尊重原审裁判的既判力。当然，原审法官应该就这种证据规则下当事人的权利和义务行使基本的释明权。但这种法官释明义务并不意味着当事人对证据规则可以明知而不遵循。这种规则意识的确立是正确对待涉法信访必须树立的原则，而不是因为当事人信访即启动审判监督程序来应付申诉。因为这种证据规则的设立和正确运用，是确定法院裁判既判力的前提和条件。

　　民商事案件证明标准为高度盖然性的法律事实。这一证明标准往往得不到当事人的完全认同。这实际上仍然是传统观念与现代理念之间冲突的集中点。“所谓盖然性，实际上是指可能性。高度盖然性针对的是，当当事人提出的证据虽然不能达到确实的程度，但盖然性较高，足以使法官内心确信发生了证据指向的事实。” 对于当事人提供的证据，在原审阶段只要达到了这种证明标准，就可以说符合民商事案件的基本证明标准，也就需要尊重这个法院裁判文书的既判力。对于新证据，审判监督程序的启动前，法官可以根据经验法则和合理推断，正确运用法官自由裁量权，对于可能影响原审案件裁判结果的新证据进行判断，如果其证明力确实已经达到足以推翻原审裁判认定法律事实和结果的高度盖然性标准，就可以启动审判监督程序。但不能只是因为当事人依据证明力比较小的所谓新证据而长期申诉或申请再审，就轻易启动审判监督程序。在这个新证据证明认证的程序中，可以举行听证会，公开进行听证，在尊重当事人的诉辩权的同时，维护国家裁判文书的既判力。

　　四、私权利维护与公权力行使：当事人获取或司法机关取得新证据的途径考量

　　对于私权利的维护，私力救济之外就是公力救济。审判监督程序本身是基于司法机关的职权而启动，是私权利维护与公权力行使交织领域。申请再审是基于当事人的诉权这种私权利基础。 “民事诉权的正当性源于私权公力救济的必要性,私权公力救济的必要性则缘于私权私力救济的有限性。” 公力救济需要在程序上形成私权利维护的程序权利均衡，这就是两造对抗的诉讼程序之中的权利与权力的平衡。在审判监督程序必须遵循这个程序正义的基本内容。无论审判监督程序的启动，还是具体进行，除了当事人本身的诉辩对抗之外，国家公权力如何行使也是关键所在。在取证、举证、质证过程中，可能因为公权力的过度介入，而失去了诉讼权利维护的公平性。“对法院依职权启动再审的范围限制为有损公益的确有错误情形，但不少地方依然掌握过宽，没有按照司法解释精神执行，造成依职权启动再审的随意性较大。” 但适当的公权力介入又是不可或缺的。“在我国当前的客观情况下，对民事案件排除国家干预，取消法院依职权决定再审，未必适宜。” 审判监督程序中新证据的取得、质证等，仍然和原审民事诉讼活动秉承同等的基本诉讼原则，基本上属于私权利维护的权能范畴，公权力不宜过度介入。

　　检察机关的法律监督与公权力行使、私权利维护也存在一定辩证统一的关系。“检察机关对审判的监督是一柄双刃剑，它既可能有利于个案处理的公正，又可能损害审判的权威，扭曲诉讼的性质。” 对于司法权的正确行使，防止法官枉法裁判，检察机关的法律监督必不可少。但检察机关提起民商事案件的抗诉是一直以来颇受争议的领域。检察机关作为我国司法体制的重要组成部分，除了代表国家对犯罪进行公诉外，还承担着对法院进行法律监督的职能，民商事案件的抗诉就是这种职能的重要体现。很多人认为这种抗诉容易造成民商事案件中私权利维护的失衡。造成国家公权力介入后的私权利维护失衡。这种观点存在一定的现实基础。民事诉讼是当事人之间的证据对抗。司法实践中，检察机关为了实现抗诉成功的目的，过多介入民商事案件抗诉新证据的取证，实际上，这是对民商事案件证据规则的一种现实违背。对于民商事证据的取得，是当事人必须付出的诉讼成本，对于新证据的取得，胜诉一方的权益可能因为检察机关的过度介入而意外受损。

　　由于对于民事证据规则实施后，不少个案中出现的极端现象不能被公众接受。对于谁主张，谁举证的完全当事人主义举证责任分配，社会公众也有很多质疑的声音。对于以非法手段获取的证据，当事人的举证能力达不到辨别真伪的程序。这种情形下，就需要公权力的介入，但这对法院依据职权进行取证来说，并不是必然的理论依据。广东省的四会市一法官裁判一起普通的民间借贷案件，判决被告败诉，被告夫妇不服，认为裁判所依据的直接证据，欠条是原告胁迫所写，而在法院门口服毒自杀，后经过公安机关的侦查，取得了原告确为持刀胁迫被告夫妇书写欠条的证据，这个案件得到纠正。该案的审理法官遵循了民事证据规则，却不能得到当事人和社会公众的理解，最终还被公诉，虽然被判无罪，但其影响却是负面和深刻的。在这起案件中，法官如果因为被告的辩称，而主动调取证据，也仍然无法获取新证据。同时，如果这种证据规则得不到适用上的认同，则很可能造成法院必须不得不对每一起案件进行职权主义上的取证，这种做法可能损害了另一方的利益，因为在证据规则同等适用的情形下，这种证据规则适用的平等性受到冲击。“就举证而言，法官不能直接告知当事人具体应提交什么诉讼材料，应以争点与证据的整理为核心，不得对案件介入过深，否则会造成未审先决和审理不公。” 在这个案例中，审判监督程序依据是公安机关刑事侦查的结果这个新证据来进行的，但回归到原审程序中，被告方可以依据自己的权利，主动申请公安机关侦查权这种公权力来介入，而不是只是等待法院职权介入，因为公安机关的介入是因为可能存在刑事犯罪，而不是违反民事证据规则，造成平等的权利维护最终失衡。

参考文献：

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