房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理
【提示】
房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。
【基本案情】
王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。
争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。
【无争事实】
1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。
拆迁前后王天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，已有十八年时间，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。
【居住理据】
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
【考虑公允】
如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。
早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第93条、第95条、第103条、第104条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第19条、《继承法》第26条二款规定，务请以法律精神之适当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。
王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经不是他们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。
王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：
1、《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”
3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
4、生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。
5、《民法通则》第72条、第78条、《物权法》第一百一十七条规定；
6、参照：《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
7、《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议，一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【参考要旨】
1、《母子共同出资 房改房算共有》
法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么？）
2、法官说法 ：产权人不能告共有人腾房
法院民庭法官：在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题，主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告诉讼请求。（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）
3、最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》
海南省高级人民法院：
你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方１９７１年６月合买府城镇达士巷７号第２进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋１间和横屋２眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷７号第２进正屋１间、横屋２眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。
4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷
裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决：
主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称19号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍存放在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，与王淑英分立两户。2002年12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。
5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件
一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决
国家商检局关于印发中越、中吉、中俄政府进出口商品质量保证协定的通知
国家商检局
国家商检局关于印发中越、中吉、中俄政府进出口商品质量保证协定的通知
（国检监〔１９９６〕１２０号 一九九六年五月十五日）
各直属商检局：
中越、中吉、中俄两国政府为促进双边贸易发展，保证两国间进出口商品质量并简化商品检验手续，分别于１９９４年１１月２２日、１９９５年１０月２３日和１９９６年４月２５日签订了《中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定》（附件一）、《中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府进出口商品质量保证协定》（附件二）和《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦关于进出口商品合格评定合作协议》（附件三）。
我国政府在上述《协定》、《协议》中均明确授权国家商检局作为《协定》、《协议》中方的主管部门。国家商检局将与越、吉、俄方的《协定》、《协议》的主管部门进一步磋商落实有关《协定》、《协议》的具体实施事宜。
现将上述《协定》、《协议》印发你局，请你局遵照执行，并在工作中向有关中外机构广泛宣传《协定》、《协议》的内容，及进将越、吉、俄方的有关动态反馈我局。
附件一：中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定
二、中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府进出口商品质量保证协定
三、中华人民共和国政府和俄罗斯联邦关于进出口商品合格评定合作评议
附件一： 中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于
保证进出口商品质量和相互认证的合作协定
中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府（以下简称“缔约双方”），为保护两国人民健康、安全、自然环境和消费者权益，保证进出口商品质量和服务质量，促进两国之间经济、贸易的发展，达成协议如下：
第一条
缔约双方有外贸经营权的法人（以下简称“外贸单位”）和有关部门在执行本协定的过程中，就遵守中华人民共和国和越南社会主义共和国的有关法律、法规和规章。
第二条
缔约双方授权中华人民共和国国家进出口商品检验局和越南社会主义共和国科学工艺环保部标准计量总局（以下简称“双方主管部门”）负责组织、协调、监督本协定的执行。
第三条
为实施本协定，双方主管部门开展以下工作：
（一）根据缔约双方对进出口商品进行法定检验、认证的有关规定，商定相互确认的商品目录；
（二）对双方主管部门共同参加的国际组织认可的缔约双方的检测实验室，予以相互承认；
（三）对其他国际认证组织认可的或双方主管部门各自认可的检测实验室，将按照ＩＳＯ／ＩＥＣ指南２５、２８或双方同意的标准进行相互认可；
（四）相互承认涉及安全、卫生、质量的认证商品的国际或缔约双方各自国家的检验标准和技术条件；
（五）相互通报本协定的执行情况。
第四条
缔约双方的外贸单位出口属于第三条第（一）项商定的商品目录中的商品时，只有依据双方主管部门相互承认的商品检验证书和／或商检标志方能出口。
第五条
缔约双方同意为保证出口商品的质量，由双方主管部门依照双方主管部门另行商定的审核办法按国际标准分别对各自国家出口商品生产厂的质量体系实施评审。
第六条
由缔约双方主管部门各自授权的机构对具备以下条件的出口商品向本方外贸单位提供出口商品检验证书和／或商检标志：
（一）使用相互承认的涉及安全、卫生的出口商品质量标准，并符合双方外贸单位间签订的对外贸易合同及其商定的必需的补充条件的要求；
（二）经本协定第三条第二、三项相互认可的实验室检验合格的出口商品。
第七条
缔约双方主管部门应向对方提供本国商品检验证书和商检标志的式样，以供各自国海关备案。
第八条
缔约双方主管部门认可的检测实验室、评审机构及评审员应对本协定范围内获得的所有信息予以保密。
第九条
本协定第三条第（一）项规定的出口商品在无出口方主管部门授权机构出具的检验证书和／或商检标志的情况下，缔约任何一方有权拒绝该商品入境。
缔约一方的外贸单位对自另一方进口的商品，若确认其质量与有关检验证书和／或商检标准不相符，可根据商定的对外贸易合同向对方外贸单位提出索赔。
第十条
缔约双方主管部门在执行本协定过程中出现争议时，应及时通过友好协商解决。
第十一条
经缔约双方协商一致，可对本协定进行修改和补充。
第十二条
本协定自签字之日起生效，有效期为三年，如缔约任何一方在本协定期满前六个月未以书面形式通知对方要求终止本协定，则本协定继续有效三年，并依此法顺延。
如缔约任何一方要求终止本协定，应在本协定期满前六个月以书面形式通知对方，本协定自终止通知发出六个月后失效。
本协定于一九九四年十一月二十二日在河内签订，一式两份，每份都用中文和越文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国 越南社会主义共和国政府
代 表 代 表
吴 仪 黎文哲
（签字） （签字）
附件二： 中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国
政府进出口商品质量保证协定
中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府（以下简称“双方”），为了促进双边贸易发展，保证两国间进出口商品质量并简化商品检验手续，达成协议如下：
第一条
双方的有关单位在执行本协定过程中，应遵守中华人民共和国和吉尔吉斯共和国的有关法律、法规和规章，不得损害两国的公共利益和公共道德。
第二条
双方分别授权中华人民共和国国家进出口商品检验局和吉尔吉斯共和国标准计量局（以下简称“双方主管部门”）负责组织、协调、监督本协定的执行。
第三条
本协定适用于两国进出口商品质量认证，具体认证商品目录由双方主管部门另行协商并签署备忘录。
第四条
双方的外贸公司出口上述认证商品目录内的商品时，该商品须获有双方主管部门承认的“认证证书”和“认证标志”。
第五条
双方主管部门相互承认各自认可的对方测试实验室（中心）和共同参加的国际认证组织所认可的测试实验室（中心）的测试结果。同时，双方主管部门相互承认按符合双方补充协商条件的上述实验室（中心）测试结果为依据颁发的证书。
第六条
如进口国主管部门与第三方签订有关认证协议或协定的，双方主管部门将承认第三方测试实验室（中心）的测试结果。
第七条
双方主管部门认可的实验室（中心）将依据中华人民共和国国家标准或吉尔吉斯共和国国家标准或国际标准或协议双方商定的其他标准、合同技术文件进行产品测试工作。
第八条
需要对认证商品的生产厂进行质量体系评审的，双方主管部门将相互承认按照ＥＮ４５０１２和ＩＳＯ１００１１标准所认可的评审机构及其出具的评审报告。同时双方主管部门按照本协定第三条的测试结果和本条的评审报告为依据而颁发的证书和标志，予以相互承认。
第九条
进口国主管部门有权对本协定涉及的产品进行监督抽验。
经抽验发现产品样品与要求不行时，进口国主管部门应将情况通知出口国主管部门。
第十条
双方主管部门应相互交流认可实验室（中心）的测试情况和产品的质量情况。交流的方式以双方主管部门商定的文件确定。
第十一条
出口国主管部门应保证对测试产品的稳定性是否与供货文件中规定的标准技术文件相符进行监督，发现产品与标准技术文件不符时，应立即通知进口国主管部门。
第十二条
在执行本协定过程中出现的争议，由双方主管部门协商解决。
第十三条
为保证本协定具体实施，双方主管部门将进行科学技术合作与信息交流。
第十四条
本协定经双方协商同意，可进行补充和修改。
第十五条
本协定自签字之日起生效，有效期为５年。
如期满前６个月缔约任何一方未书面通知对方要求终止本协定，则本协定将自动延长５年，并依此法顺延。
本协定于１９９５年１０月２３日在北京签订，一式两份，每份都用中文、吉尔吉斯文和俄文三种文字写成，三种文本同等作准。
中华人民共和国政府 吉尔吉斯共和国政府
代 表 代 表
刘山在 雷斯门季耶夫
（签字） （签字）
附件三： 中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府
关于进出口商品合格评定合作协议
中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府（以下简称“双方”）根据一九九二年三月五日签订的《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府关于经济贸易关系协定》，为促进两国贸易发展，各方有权采取必要措施，保护人类的生命和健康、保护动植物和环境。双方高度重视排除相互贸易间的技术壁垒，努力保证产品合格评定符合技术法规、标准，不为双方贸易增加障碍。达成协议如下：
第一条
双方在执行本协议范围内，将遵守中华人民共和国和俄罗斯联邦的有关法律、法规和规章，不损害两国的公共利益和公共道德。为促进中华人民共和国和俄罗斯联邦加入世界贸易组织的进程，在加入世界贸易组织之前，双方将尽可能参照贸易性技术壁垒协议处理双边商品合格评定问题。
第二条
双方授权执行本协议的主管部门：中华人民共和国政府为中华人民共和国国家进出口商品检验局，俄罗斯联邦政府为俄罗斯联邦标准计量认证委员会。
第三条
双方将在对互供商品执行标准和计量规定方面以及减少合格评定差别方面进行合作。主要包括：
进出口商品合格评定方面，包括产品认证、质量体系认证和测试实验室认可；
互供商品标准方面，包括对国家标准、标准技术文件民国际标准规定的协调；
合格评定的计量和计量保障方面；
培训和提高上述领域专家的业务水平。
第四条
本协议第三条规定的合作将按计划、协议和合同实施。同时，主管部门经协商同意可增加上述领域的合作内容或具体合作项目。
第五条
本协议的合作可以下列形式进行：
交换本国法律文件、技术法规、标准及其他标准技术文件、定期刊物及其他信息；
共同进行科研和交换成果；
管理人员及专家互访和交流（或派代表团）；
互派教师培养和提高专家的业务素质；
共同组织专家学术讨论、学术座谈；
在两国各自国家法律允许范围内，经双方主管部门协商同意，建立与执行本协议有关的合作机构。
第六条
本协议的合格评定适用于进口国的法律文件、技术法规和标准中规定必须保证消费者生命、财产安全、健康、环境保护的商品。
在使用合格评定程序时，就使对方生产的类似产品的评定不严于其他任何条件的国产产品。
第七条
双方主管部门根据本协议第六条规定交换商品目录并提出拟认可的测试实验室名单。
第八条
双方主管部门将按照ＩＳＯ／ＩＥＣ导则和／或进口国现行规定和要求认可对方的测试实验室。
出口国产品合格评定可在按本协议认可的测试实验室出具的产品样品检测报告基础上进行。
第九条
进口国有关机构承认按本协议认可的测试实验室的检测报告或出具的证书，按双方各自法律规定办理海关监管放行手续。
第十条
各方应保证对测试出口产品的质量稳定性是否与供货文件中规定的标准技术文件相符进行监督，发现不符时，应通知对方。
第十一条
双方将促进与本协议有关的两国科研、企业、测试实验室等机构间的相互联系。
第十二条
根据本协议，为了相互认可测试实验室派遣的专家差旅费由申请认可的测试实验室支付。
为解决本协议框架内合作问题的费用，根据具体情况另行商定。
第十三条
如果协议一方提出在本协议框架内获取的文件、工作信息及成果属秘密性质，双方应为其保守秘密。
双方主管部门会谈和共同取得的成果信息，经协商可以公布。
第十四条
双方主管部门对按本协议框架内协商进行合格评定的产品在履行贸易合同的供货过程中出现的损失或经济索赔不负经济和物质责任。
第十五条
本协议不涉及双方参加的其他国际条约中任何一方的权利和义务。
第十六条
在解释和执行本协议过程中出现的争议，由双方主管部门协商解决。
第十七条
双方履行完毕各自国内法律程序后，应相互通知。本协议自最后一方书面通知之日志第三十日生效，从一方通知另一方终止协议之日起六个月后失效。
本协议的终止不影响执行本协议已开始进行的计划、方案的完成。
本协议于一九九六年四月二十五日在北京签订，一式两份，每份都用中文和俄文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国政府 俄罗斯联邦政府
代 表 代 表
田润之 罗高寿
（签字） （签字）
